После отмены господдержки ипотеки январь 2017 года девелоперы встретили с настороженностью. Рынок переживал не лучшие времена. Но, как показывают данные, уже в марте эксперты увидели положительный тренд: проекты запускаются, цена на квадратный метр стабилизируется, снижаются ипотечные ставки, количество сделок растет. Заканчиваются и «ценовые войны»: цена перестает быть для клиента главным критерием, растут его запросы к среде жизни. Вместе с этим девелоперы готовятся к законодательным изменениям. С 1 июля 2017 года на рынке произойдут серьезные перемены – вступит в силу новые поправки в 214-ФЗ, ограничивающий использование застройщиком денег дольщиков до готовности дома. Вероятнее всего, это приведет к подорожанию новостроек, считают эксперты.
Об этом и других трендах и итогах первых пяти месяцев 2017 года рынка недвижимости Тюмени рассказали эксперты Брусники и Сбербанка 20 июня на конференции «Драйверы рынка недвижимости».
Как рассказал директор по продажам компании Брусника в Тюмени Максим Филин, за пять месяцев 2017 года на рынке новостроек увеличилось предложение по сравнению с 2016 годом. «Это обусловлено приростом новых проектов, начиная с февраля и апреля. Так, в апреле на рынке появилось порядка 2 000 квартир. Если говорить про средний срез, то увеличение предложения за пять месяцев составило примерно 300 квартир в месяц по отношению к 5 месяцам 2016 года. Мы делаем вывод, что девелоперы видят положительный тренд и видят возможности выставлять новые проекты в реализацию», – рассказал Максим Филин.
Также, по его словам, уже в марте начало расти и количество сделок, несмотря на сложные времена в начале года после отмены господдержки ипотечного кредитования. На первичном рынке недвижимости количество сделок увеличилось от 14% в марте до 26% в мае. Это хороший прирост, считает эксперт.
Отмечается и динамика рынка по продаваемой площади. «Есть отклонения по отношению к пяти месяцам 2016 года на 4%, но также с марта мы видим значительный для рынка положительный тренд по увеличению средней продаваемой площади», – рассказал Максим Филин. Если среднее значение по первому полугодию 2016 года составило 56 квадратных метров, то 2017 года – 50 квадратных метров.
Но главный индикатор на сегодня – средняя цена за квадратный метр на рынке первичного жилья. Она по итогам пяти месяцев 2017 года не падает и не растет, но с марта стабилизируется и в апреле-мае составляет примерно 54 тысячи рублей. На сегодня фиксация цены – это хороший показатель, отмечает Максим Филин.
Еще один тренд, который выделяют эксперты, это «квартирная карьера», когда люди на протяжении жизни приобретают квартиры у одного девелопера. «Клиенты ставят для себя во главу стола не только цену, но делают упор на среду микрорайона. Мы сейчас наблюдаем количество повторных сделок – 15% за пять месяцев 2017 года. Мы видим, что клиент готов дальше двигаться с компанией, увеличивая площадь, меняя локацию», – рассказал Максим Филин.
Поддерживают тенденции к росту спроса на первичное жилье в 2017 году развитие инструментов доступности от банков и снижение ипотечных ставок. Май и июнь порадовал снижением ключевой ставки и ставок крупных банков. В пятницу, 17 июня, произошло снижение ключевой ставки до уровня 9%. Это важный положительный тренд, отмечает Ксения Павлова, начальник управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Тюменского отделения Сбербанка. Вместе с другими факторами он создает сейчас максимально комфортные условия для покупки первичной недвижимости.
«Сейчас мы понимаем, что уровень процентной ставки, с учетом ключевой ставки, находится на максимально комфортном уровне для наших клиентов. В 2015-2016 годах наши клиенты активно сберегали средства, вкладывали в депозиты. В середине 2016 года практический портфель вкладов составил 50%. На фоне высоких ставок по кредитам, которые порой достигали 16 и 18%, покупатели сберегали средства. Поэтому сейчас сформировался пул клиентов, которые готовы в этом году уже инвестировать в недвижимость: приобретать и расширять свои возможности», – рассказала Ксения Павлова. Она отмечает, что в целом экономика в 2017 году будет экономикой инвестиций в недвижимость. Количество принятых Сбербанком заявок на ипотеку, по ее словам, с начала года растет и по отношению к прошлому периоду увеличилось на 38%. Спрос на ипотеку есть, резюмирует она.
Вместе с низкими процентными ставками на рынке активно работают и поддерживают спрос на новостройки инструменты доступности от банков. Например, в 2017 года Брусника зашла в программу ипотека в рассрочку – так называемые «ипотечные каникулы», которые позволяют снизить финансовую нагрузку на клиентов практически в два раза. Также с апреля Сбербанк реализует с Брусникой программу субсидирования ипотеки. «Спрос на эту ипотеку есть, минимальная ставка составляет восемь процентов для наших клиентов, максимальные срок кредитования – семь лет. Все-таки экономия для клиента получается очевидна. Нашли клиенты в среднем по статистке гасят ипотеку в течение 7-10 лет: сейчас все смотрят на то, какая будет переплата», – рассказывает Ксения Павлова.
Еще один инструмент, который реализует «Сбербанком» с застройщиками – электронная регистрация. Она позволяет сделать снижение по процентной ставке на 0,7 процента на первичном рынке.
Все эти тренды создают сейчас комфортные условия для покупки жилья в новостройке, резюмируют эксперты. Но уже во второй половине 2017 года прогнозируют возможное подорожание квадратного метра новостроек. С 1 июля 2017 года вступит в силу вторая часть поправок в 214- ФЗ. Он вводит новый механизм привлечения средств граждан в долевку через специальные эскроу-счета в банках. Согласно нему, застройщик получит средства дольщика только после сдачи дома. Этот механизм призван защитить права дольщиков. Как отмечает Ксения Павлова, он несет и некоторые положительные моменты для застройщиков – отпадает ряд других функциональностей. Но, вероятно, считает эксперт, наличие защищенных расчетов для клиента будет способствовать повышению себестоимости квадратного метра. «Застройщик не будет пускать в оборот деньги клиентов, они будут заморожены», – отмечает Ксения Павлова.
«Одно из основных изменений – повышение требований к финансовой устойчивости застройщиков. С 1 июля 2017 года вводится правила соответствия минимального размера уставного капитала застройщика и максимальной площади всех объектов долевого строительства. Чем больше площадь проектов, тем выше должен быть уставный капитал. В среднем на 1 кв. метр строящегося жилья компания должна иметь около 1,5 тыс. рублей уставного капитала. Теперь, чтобы построить жилой объект площадью, к примеру 25 тысяч квадратных метров — а это квартал на 500 квартир — у застройщика должен быть собственный капитал не менее 40 млн рублей. Если размер капитала не соответствует требованиям — застройщик не имеет право строить дом и привлекать деньги дольщиков. Это может сказаться на объеме предложения», — прокомментировал Максим Филин.
